Obligation de délivrance du bailleur commercial : une embellie ?

Cass. Civ. 3, 6 juillet 2023, n° 22-15.901

Le bailleur commercial reporte sur le preneur un certain nombre d’obligations notamment en ce qui concerne l’entretien de l’immeuble et sa mise en conformité avec la réglementation en vigueur.

Ces clauses sont parfaitement valables mais ne peuvent porter atteinte à l’obligation de délivrance résultant des articles 1719 et 1720 du Code Civil aux termes desquels le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance du bien conformément à l’usage convenu au bail.

En l’espèce, le bail mettait à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du local loué à la règlementation des établissements recevant du public.

Le locataire a donc sollicité l’autorisation de réaliser les travaux de mise en conformité du bien avec la règlementation ERP.

Le locataire s’est vu refuser cette autorisation par la Mairie au motif de l’insuffisance de largeur des vantaux de la porte d’entrée.

La Cour d'Appel de PARIS, par arrêt du 9 février 2022, considère que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles car les clauses du bail ne permettent pas de déroger à l’obligation de délivrance d’un bien permettant de recevoir du public conformément à la destination contractuelle de vente de produits et articles se rapportant à la voiture et la moto.

La Cour de Cassation censure l’arrêt de la Cour d'Appel aux motifs que :

« En statuant ainsi, après avoir relevé qu'aux termes de l'article 11.4 du bail la locataire s'était engagée, d'une part, à se conformer à tous textes en vigueur ou à venir concernant les règles relatives aux établissements recevant du public, d'autre part, à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les textes susvisés ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, la Cour d'Appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » (Article 1719-1 du Code Civil)

Cette solution a le mérite d’appliquer pleinement les dispositions contractuelles.

Il convient toutefois d’en relever une limite à savoir la possibilité de transférer au locataire la charge de travaux relevant de l’article 606 du Code Civil. En l’espèce, le locataire n’avait pas soutenu que les travaux faisant objet de l’arrêté municipal relevaient des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil.