Droit de préemption : nouvelles modifications par le Conseil Constitutionnel

Un droit de préemption constitue, quelle que soit l’identité du bénéficiaire, une restriction du propriétaire à une libre disposition de son bien, ne serait-ce que parce qu’il perd la liberté du choix de son acquéreur, outre les contraintes liées aux délais ou même au prix de vente.Il existe deux types essentiels de droit de préemption :

• La première catégorie de droits de préemption résulte de ceux qui sont attribués aux collectivités territoriales au rang desquelles le droit de préemption urbain réglementé aux articles L211-1 et R 211 et suivants du Code de l’Urbanisme

Il s’agit d’un outil d’urbanisme conféré aux communes.

Il a pour objet de permettre à la commune de réaliser une opération d’aménagement d’intérêt général sur son territoire.

• La deuxième catégorie résulte des droits de préemption conférés aux locataires ou occupants de biens à usage d’habitation et/ou professionnels et désormais commerciaux depuis la loi PINEL du 18 juin 2014.

La loi ALUR du 24 mars 2014 avait créé un nouveau droit de préemption subsidiaire de la commune prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Il convient de rappeler que ce droit de préemption avait été institué par la loi N°751351 du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire un droit de préemption sur le logement qu’il occupe dans l’hypothèse d’une première vente après division de l’immeuble.

Ce droit de préemption est donc destiné à lutter contre les opérations de vente à la découpe qui nécessitent précisément de procéder à cette division.

Ce droit de préemption est très précisément réglementé par l’article 10 dans ces conditions d’exercice par le locataire ou occupant qui doit prendre position dans un délai de deux mois à compter de la notification qui lui est faite de l’intention du propriétaire de vendre et qui doit acquérir dans un délai de deux mois porté à quatre mois en cas de recours à l’emprunt.

La loi ALUR avait institué dans cette hypothèse un droit subsidiaire de la commune, à défaut d‘exercice par le locataire de son droit de préemption :

« I – En cas d’absence d’acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels il n’y a pas eu acceptation de ces offres de vente. A défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle.

La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d’acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. En cas d’acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d’acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En l’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien. »

Le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité le 6 octobre 2017.
Il a rendu une décision le 9 janvier 2018 (N°2017-683).

Le Conseil Constitutionnel considère que ce droit de préemption subsidiaire de la commune porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

La sanction intervient non pas sur le principe, puisque le législateur peut apporter au droit de propriété des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, s’il n’en résulte pas des atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivit.

La sanction intervient sur le plan de la forme considérant :

• d’une part, que le législateur n’a pas limité l’usage que la commune est susceptible de faire du bien acquis.

Si le texte prévoit que la finalité de ce droit de préemption et d’assurer le maintien dans les lieux des locataires, il n’existe pour la commune aucune obligation de maintenir le locataire ou l’occupant de bonne foi à l’issue du bail.

Si l’on effectue une comparaison avec le droit de préemption urbain qui soumet son bénéfice à l’existence d’un projet tel que défini au Code de l’Urbanisme, tel n’est pas le cas de ce droit de préemption subsidiaire.

• D’autre part, en cas de défaut de paiement du prix par la commune qui doit intervenir dans un délai de six mois, le propriétaire ne peut reprendre la disposition de son bien qu’à l’expiration de ce délai.

En cas d’exercice du droit de préemption, le propriétaire peut donc se trouver empêché de disposer de son bien pendant une durée de six mois.

Le Conseil Constitutionnel considère donc que les conditions d’exercice de ce droit de préemption sont mal définies et trop contraignantes pour le propriétaire bailleur.

L’annulation de l’article 10-I alinéas 6 et 7 intervient donc à la date du 11 janvier 2018.

Il ne peut donc plus être utilisé par les communes pour l’avenir.

Surtout, les propriétaires n’ont plus à notifier à la mairie le refus du locataire d’exercer son droit de préemption.

À compter de cette date, la vente à toute autre personne que le locataire est donc totalement libre.