Acquéreur d’un site industriel : Limitation de la protection.
En cas de vente d’un site industriel, la protection de l’acquéreur sur le fondement de l’article L 514.20 du Code l’Environnement ne joue que pour les biens sur lesquels des ICPE ont été exploitées.
Cass, Civ 3, 22 novembre 2018, n° 17-26.208 et n° 17-26.209
Il résulte des dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement que :
« Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »
En l’espèce, une société de transports a vendu à une SCI un immeuble édifié sur un terrain faisant partie d’un site industriel sur lequel a été exercée pendant un siècle une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire incluant des installations classées pour la protection de l’environnement.
Une dizaine d’années après la vente, la SCI découvre, en procédant à une opération de réaménagement, qu’il existe une pollution du sol du terrain.
La SCI engage la procédure à l’encontre de la société de transports.
L’action est exercée sur le fondement des articles 1602 et 1615 du Code Civil relatifs au champ de la vente et à l’obligation de délivrance. L’acquéreur fait grief au vendeur d’avoir manqué à son obligation d’information résultant des dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement. La Cour d’Appel rejette les demandes indemnitaires de l’acquéreur.
La Cour de Cassation rejette le pourvoi.
Elle retient que : « Il ressortait de l’acte de vente que l’immeuble était « classé en zone industrielle », qu’il était situé sur le plan d’occupation des sols dans une zone industrielle et qu’il constituait le site industriel exploité antérieurement par la Société Y… et constaté que seules certaines des activités exercées sur ce site étaient soumises à la législation des installations classées pour la protection de l’environnement, la Cour d’Appel, qui a souverainement retenu, d’une part, que la preuve n’était pas rapportée de l’existence, sur la parcelle vendue, d’une installation classée soumise à autorisation, mais seulement d’un atelier de tôlerie, d’un magasin de composants industriels et d’un département industriel, activités annexes aux activités principales présentes sur le site industriel qui n’étaient pas des activités classées, et, d’autre part, que la SCI ne prouvait pas que le vendeur ait eu connaissance, lors de la vente, d’un risque de pollution, a pu en déduire l’absence de tout manquement du vendeur à son obligation d’information de droit commun. »
Sur l’ensemble du site industriel, seules certaines parcelles ont accueilli une activité soumise à autorisation dans le cadre des ICPE. La Cour de Cassation considère que les dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement ne peuvent donc s’appliquer. S’agissant d’un texte spécifique, elle fait une interprétation restrictive du texte.
On pourrait se demander s’il n’était pas plus pertinent d’agir sur le fondement du texte général, à savoir la garantie des vices cachées des articles 1641 et suivants du Code Civil. Ce texte a également été invoqué par l’acquéreur mais sur ce terrain la Cour d’Appel avait déclaré l’action en garantie des vices cachées irrecevable pour n’avoir pas été exercée à bref délai puisque lors de la vente il s’agissait encore du texte prévoyant que l’action en garantie des vices cachées devait être exercée dans un bref délai (désormais fixé à deux ans).
Bien que l’action en garantie des vices cachées ait été prescrite, l’acquéreur aurait pu obtenir satisfaction sur le fondement de l’obligation d’information de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement. Il n’obtient pas satisfaction uniquement parce qu’il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une activité soumise à ICPE sur les parcelles acquises.
La distinction entre les parcelles sur un même site industriel laisse quelque peu perplexe sur la loyauté du vendeur qui avait nécessairement connaissance de telles activités sur le site et du risque de pollution entre les diverses parcelles. Une raison supplémentaire pour l’acquéreur d’un bien de ce type de faire preuve de la plus grande vigilance.
Philippe REZEAU
Avocat associé
p.rezeau@quantum-avocats.com