L’impact de la loi de simplification de la vie économique sur les baux commerciaux
Le gouvernement a engagé le 24 avril 2024 la procédure accélérée pour l’adoption de la loi de simplification de la vie économique. Après deux ans d’un long parcours législatif, la loi de simplification de la vie économique a été définitivement adoptée le 15 avril 2026.
Elle a fait l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel et n’a donc été publiée que le 26 mai 2026.
Cette loi comporte un certain nombre de dispositions portant modification des règles de droit applicables aux baux commerciaux. Il convient de les passer en revue.
1 - Sur les modalités de paiement du loyer
Il s’agit de la disposition la plus emblématique de la loi.
Les investisseurs imposent depuis bien longtemps un paiement trimestriel à terme à échoir. La crise sanitaire de la COVID-19 puis le contexte économique actuel ont amené les bailleurs à tolérer un paiement mensuel afin d’alléger la trésorerie de leurs locataires. Néanmoins, l’obligation contractuelle reste un paiement trimestriel d’avance.
L’article 62 I 1°) et 2°) de la loi, inséré à l’article L. 145-32-1 du Code de Commerce, instaure un dispositif permettant le paiement mensuel du loyer. Ce dispositif n’emporte pas modification de l’obligation contractuelle mais porte sur le droit au paiement mensuel.
« Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »
Le preneur, dont le bail prévoit un règlement trimestriel d’avance, peut donc solliciter de son bailleur le droit de payer le loyer mensuellement. Le bailleur est tenu d’y faire droit dès lors qu’il n’existe pas d’arriéré de paiement, hors contestation. L’autorisation prend effet lors de l’échéance de paiement suivante.
Le dispositif ne prévoit aucune règle de forme de cette demande qui peut donc résulter d’une simple lettre RAR.
Il convient de relever que ce dispositif ne concerne que les activités de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Cela exclut à notre sens les baux commerciaux pour des bureaux destinés à des prestations non commerciales, les entrepôts et plateformes logistiques ainsi que les bâtiments à usage industriel.
Le dispositif est applicable immédiatement, y compris aux baux en cours.
2 - Sur le dépôt de garantie et les garanties de paiement
2.1. Sur le dépôt de garantie
Il résulte des articles 62 I 4°) et 62 II de la loi modifiant l’article L. 145-40 du Code de Commerce que le dépôt de garantie ne peut excéder un trimestre de loyer.
Il ne s’agit pas d’une révolution dans la mesure où les dépôts de garantie portant sur six mois de loyer, soit deux termes, sont relativement rares.
Cette rareté résulte des dispositions de l’article L. 145-40 aux termes duquel :
« Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »
En vertu de ce texte, les bailleurs ne pouvaient cumuler un dépôt de garantie représentant deux termes de loyer, avec un trimestre d’avance constituant un troisième terme, sauf à s’exposer au paiement d’intérêts.
Désormais le texte règlemente directement le montant du dépôt de garantie qui ne peut dépasser trois mois de loyer.
Ce dispositif est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi. Par renvoi à l’article L 145-32-1 il n’est applicable qu’aux activités de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Le texte prévoit que le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du preneur.
La loi règlement également le sort du dépôt de garantie en cas de vente du bien donné à bail :
« En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toutes natures mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l'obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. »
En cas de vente, l’acte devait prévoir le sort du dépôt de garantie. Désormais il n’existe plus de choix puisque l’obligation de restitution est transmise à l’acquéreur, à charge pour les parties à l’acte de vente de prendre en considération cette obligation.
Ces dispositions sont applicables aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit le 26 août 2026.
Enfin, la loi règlemente le délai dans lequel le dépôt de garantie doit être restitué et fixe un délai de trois mois après la remise des clés. Cette restitution permet la déduction des sommes restant dues au bailleur.
Cette règlementation de restitution est applicable aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit le 26 août 2026.
2.2. Sur les garanties de paiement
Ce qui est réellement novateur et qui pénalise beaucoup plus gravement les propriétaires, c’est que cette réduction porte également sur les engagements et garanties de toutes natures demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail, ce qui vise manifestement les engagements de caution (caution des dirigeants ou caution bancaire).
Aux termes de l’article 62-I 4°) de la loi, inséré à l’article L 145-40 du Code de Commerce :
« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même de la valeur des biens, des titres, des engagements des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat des bail. »
Ces engagements devront donc également être plafonnés à trois mois de loyer.
Ce dispositif est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
Le texte prévoit également que la vente entraîne la caducité des garanties de toute nature, ce qui vise encore une fois les cautions. Il convient donc de prévoir dans les baux une obligation de reconstitution des garanties données en cas de vente de l’immeuble. Les garanties existantes doivent être restituées dans un délai de deux mois.
Ces dispositions sont applicables aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit le 26 août 2026.
En cas de restitution des lieux loués, le texte prévoit également que les garanties de toutes natures données au bailleur doivent être restituées dans le délai de six mois. S’il existe un litige, ce délai de restitution risque d’être difficilement compatible avec les délais judiciaires.
Il est applicable aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit le 26 août 2026.
3 – Sur le droit de préemption
L’article L 145-46-1 du Code de Commerce instauré par la Loi PINEL consacre un droit de préemption du preneur sur les locaux loués en cas de cession par le bailleur.
Ce texte prévoyait que :
« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. »
Une question s’était donc posée sur le champ d’application de ce droit de préemption, qui, en vertu du texte, ne vise pas les bureaux, les locaux industriels, les entrepôts et plateformes logistiques. C’est en ce sens que la jurisprudence a tranché.
Le législateur vient confirmer cette jurisprudence en excluant expressément les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en modifiant le texte qui définit le local commercial et le local artisanal et les locaux exclus ainsi :
Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s'entend de tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d'Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.
4 – Sur l’indexation du loyer
L’article 62 I 3°) de la loi, inséré à l’article L. 145-38-1 du Code de Commerce, autorise une clause permettant d’encadrer dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation de l’indice des loyers commerciaux lors de la révision du loyer prévu aux articles L. 145-38 et L. 145-39.
Le texte est le suivant :
« Par dérogation à l'article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent Code. »
Il n’est pas certain qu’il s’agisse réellement d’une dérogation à l’article L. 112-1 du Code de Commerce.
Si la jurisprudence a sanctionné les clauses d’indexation qui ne comportent pas de réciprocité à la hausse comme à la baisse, l’intervention sur la proportion de variation de l’indice était autorisée.
L’effet de l’indexation pouvait être limité à X % du montant du loyer dès lors que cette limite était symétrique à la hausse comme à la baisse. C’est ce principe admis que la loi vient consacrer.
Il convient de remarquer que le texte vise uniquement la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, ce qui laisse entendre qu’une telle intervention sur une clause d’indexation du loyer d’un bail soumis à l’indice des loyers des activités tertiaires n’est pas possible. Cela parait étonnant dans la mesure où il s’agit d’un plafonnement d’une hausse de loyer qui pourrait s’avérer favorable au preneur en cas de variation des indices à la hausse dans de forte proportion.
Cette disposition est applicable à compter de la promulgation de loi, ce qui signifie qu’elle peut être insérée dans les baux nouveaux et dans les baux anciens par voie d’avenant.
5 – Sur la clause résolutoire
L’article 63 de la loi modifie les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de Commerce portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il prévoit désormais que :
« L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »
La première proposition était déjà prise en compte par la jurisprudence. En effet, les tribunaux veillaient à la capacité du preneur à procéder au paiement. A défaut de perspective d’apurement de la dette, la demande de délai du preneur était rejetée.
Ce qui est plus novateur est l’obligation pour le preneur de reprendre le paiement des loyers avant l’audience. Ce dispositif s’inspire de celui qui existe pour les baux d’habitation, les délais de paiement ne pouvant être accordés qu’au locataire qui a repris le paiement des loyers. Ce dispositif est de nature à mettre fin à l’accumulation des loyers à raison d’une demande de délai. En effet, compte tenu des délais entre le commandement de payer et les dates d’audience, le locataire devra reprendre le paiement des loyers pendant plusieurs mois pour pouvoir solliciter des délais de paiement sur l’arriéré constitué objet du commandement. Cette disposition est donc favorable au bailleur.
Mais on peut s’interroger en quoi ces modifications relèvent de la simplification de la vie économique. Elles relèvent en réalité d’une gestion des équilibres entre bailleur et preneur dans un contexte économique tendu pour les preneurs, les activités commerciales connaissant des difficultés mais également pour les bailleurs qui peinent à obtenir le paiement des loyers. La densité des textes impératifs s’accroit encore.