La charge de la restitution du dépôt de garantie fait depuis longtemps débat.

Si le sujet est réglé en matière de bail d’habitation, puisque la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 22 que la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, il n’en va pas de même en matière commerciale. Il n’existe pas de règlementation du sort du dépôt de garantie dans les dispositions des articles L 145.1 et suivants du Code de Commerce.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation confirme sa jurisprudence et considère que : « En cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier. » (Cass, Civ 3, 28 juin 2018, n° 17-18100)

Compte tenu de cette jurisprudence, il convient de stipuler qu’en cas de vente le dépôt de garantie est remboursé par le vendeur, le preneur ayant l’obligation de le reconstituer entre les mains du nouveau bailleur. Si l’acte de vente comprend une clause prévoyant le transfert du dépôt de garantie du vendeur à l’acquéreur, il s’agit d’une cession de dettes qui est inopposable au preneur. Celui-ci pourra donc poursuivre la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur originaire, à charge pour lui de se retourner contre le nouveau propriétaire sur le fondement de l’acte de vente.

En cas de vente d’un site industriel, la protection de l’acquéreur sur le fondement de l’article L 514.20 du Code l’Environnement ne joue que pour les biens sur lesquels des ICPE ont été exploitées.

Cass, Civ 3, 22 novembre 2018, n° 17-26.208 et n° 17-26.209

Il résulte des dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement que : 

« Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.

A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

En l’espèce, une société de transports a vendu à une SCI un immeuble édifié sur un terrain faisant partie d’un site industriel sur lequel a été exercée pendant un siècle une activité de fabrication de systèmes de freinage automobile et ferroviaire incluant des installations classées pour la protection de l’environnement.

Une dizaine d’années après la vente, la SCI découvre, en procédant à une opération de réaménagement, qu’il existe une pollution du sol du terrain.

La SCI engage la procédure à l’encontre de la société de transports.

L’action est exercée sur le fondement des articles 1602 et 1615 du Code Civil relatifs au champ de la vente et à l’obligation de délivrance. L’acquéreur fait grief au vendeur d’avoir manqué à son obligation d’information résultant des dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement. La Cour d’Appel rejette les demandes indemnitaires de l’acquéreur.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi. Elle retient que : « Il ressortait de l’acte de vente que l’immeuble était « classé en zone industrielle », qu’il était situé sur le plan d’occupation des sols dans une zone industrielle et qu’il constituait le site industriel exploité antérieurement par la Société Y… et constaté que seules certaines des activités exercées sur ce site étaient soumises à la législation des installations classées pour la protection de l’environnement, la Cour d’Appel, qui a souverainement retenu, d’une part, que la preuve n’était pas rapportée de l’existence, sur la parcelle vendue, d’une installation classée soumise à autorisation, mais seulement d’un atelier de tôlerie, d’un magasin de composants industriels et d’un département industriel, activités annexes aux activités principales présentes sur le site industriel qui n’étaient pas des activités classées, et, d’autre part, que la SCI ne prouvait pas que le vendeur ait eu connaissance, lors de la vente, d’un risque de pollution, a pu en déduire l’absence de tout manquement du vendeur à son obligation d’information de droit commun. »

Sur l’ensemble du site industriel, seules certaines parcelles ont accueilli une activité soumise à autorisation dans le cadre des ICPE. La Cour de Cassation considère que les dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement ne peuvent donc s’appliquer. S’agissant d’un texte spécifique, elle fait une interprétation restrictive du texte.

On pourrait se demander s’il n’était pas plus pertinent d’agir sur le fondement du texte général, à savoir la garantie des vices cachées des articles 1641 et suivants du Code Civil. Ce texte a également été invoqué par l’acquéreur mais sur ce terrain la Cour d’Appel avait déclaré l’action en garantie des vices cachées irrecevable pour n’avoir pas été exercée à bref délai puisque lors de la vente il s’agissait encore du texte prévoyant que l’action en garantie des vices cachées devait être exercée dans un bref délai (désormais fixé à deux ans).

Bien que l’action en garantie des vices cachées ait été prescrite, l’acquéreur aurait pu obtenir satisfaction sur le fondement de l’obligation d’information de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement. Il n’obtient pas satisfaction uniquement parce qu’il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une activité soumise à ICPE sur les parcelles acquises.

La distinction entre les parcelles sur un même site industriel laisse quelque peu perplexe sur la loyauté du vendeur qui avait nécessairement connaissance de telles activités sur le site et du risque de pollution entre les diverses parcelles. Une raison supplémentaire pour l’acquéreur d’un bien de ce type de faire preuve de la plus grande vigilance.

La clause d’indexation insérée dans un bail commercial encore et toujours.

Cass, Civ 3, 29 novembre 2018, n° 17-23.058

Les clauses d’indexation insérées dans les baux commerciaux ont fait l’objet d’une jurisprudence abondante. En l’état de la jurisprudence, le seul fait de retenir un indice à base fixe ne constitue pas lui-même une cause de nullité de la clause d’indexation. En revanche, sur le fondement de l’article L 122-1 alinéa 2 du Code Monétaire et Financier, la Cour de Cassation sanctionne les clauses d’indexation qui entraînent une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre chaque révision du loyer.

Lorsque la clause d’indexation a été réputée non écrite, la Cour de Cassation considérait qu’elle l’était en son intégralité. (Cass, Civ 3, 9 février 2017, n° 15-28.691)

Dans cette affaire, le bail contenait une clause « indexation révision du loyer » prévoyant une variation proportionnelle à l’indice national BT01 le 1er janvier de chaque année. La clause prévoyait que l’indice de référence serait l’indice du mois de juillet de l’année précédente en précisant que, pour la première révision, l’indice de base retenu était celui du mois de juillet 1999 et que la révision du loyer au 1er janvier de l’année N était calculée sur la variation de l’indice BT01 du mois de juillet de l’année N-1 par rapport à celui de l’année N-2. La date de prise d’effet du bail étant fixé au 1er juin 2000, la première révision devait intervenir le 1er janvier 2001. Au terme de la clause, il ne s’écoule que 7 mois entre la date de prise d’effet du bail et la date d’indexation alors que la période de variation indiciaire couvre la période d’un an de juillet 1999 à juillet 2000.

La Cour d’Appel considère la clause d’indexation comme non écrite, eu égard à cette distorsion ce qui paraît conforme à la jurisprudence antérieure.

La Cour de Cassation sanctionne l’arrêt de la Cour d’Appel considérant : « Qu’en statuant ainsi alors que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite et que la clause prévoyait un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé. »

La Cour de Cassation opère donc une distinction entre la nullité de la clause et l’inefficacité de la clause pour les périodes pendant lesquelles il existe une distorsion entre la durée de la période de révision et la période de variation indiciaire.

Cette décision laisse entrevoir un espoir pour les propriétaires bailleurs de sauver les clauses d’indexation qui pourraient entrainer une distorsion. Seule serait remise en cause l’indexation opérée illicitement. Cette jurisprudence pourrait donc amener à considérer que les clauses d’indexation ne sont pas illicites dans leur rédaction mais dans leur application, ce qui réduirait très largement le contrôle opéré par les tribunaux. Il ne serait pas anormal que le contrôle soit effectivement allégé puisque le but des dispositions de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier est d’éviter cette distorsion. Si la clause crée une distorsion par elle-même, elle doit être réputée non écrite en vertu du texte. Si elle ne crée une distorsion que par son application, elle pourrait donc être considérée comme valable, seule son application étant remise en cause.