LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER FACE AU CONTENTIEUX DE LA COMMISSION NATIONALE DES SANCTIONS

Depuis la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998, Les professionnels de l’immobilier[1] sont assujettis à la réglementation sur la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LAB/FT).
Mais ce n’est que depuis la transposition de la 3ème directive « anti-blanchiment » en 2009 qu’un dispositif de contrôle et de sanction de ces obligations a été mis en place[2].Alors que la plupart des acteurs de l’immobilier ignoraient encore les obligations découlant de la 3ème Directive LAB/FT, la 4ème Directive anti-blanchiment a été transposée dans notre droit interne en décembre 2016[3].

Désormais, la volonté est clairement affichée : ces professionnels doivent pleinement devenir des acteurs de la prévention de ces risques et ne peuvent se limiter à se comporter comme de simples acteurs économiques.

Le 10 décembre 2016 sur France Inter, le directeur de la cellule française de Tracfin avait prévenu : « 2017, chez Tracfin, sera l’année de l’immobilier ».
Cette formule dépourvue d’ambiguïté avertissait les professionnels de l’immobilier qu’ils ne bénéficieraient d’aucune mansuétude en cas de manquements constatés.

L’agacement des autorités de régulation reste patent puisqu’il semble que le secteur de l’immobilier peine encore à saisir la portée de leurs obligations en la matière et éprouve les plus grandes difficultés dans sa mise-en-œuvre.

Si l’on se rapporte aux rapports d’activités de la CNS (Commission Nationale des Sanctions), aux déclarations de Tracfin ou la DGCCRF, la plupart des professionnels contrôlés découvrent — non sans une certaine surprise — être assujettis à des obligations qu’ils ne pensaient incomber qu’aux secteurs bancaire, assurentiel ou financier.

Le contentieux actuel devant la Commission Nationale des Sanctions révèle la nécessité d’un accompagnement des professionnels poursuivis, tant en amont que pendant la procédure devant la CNS.
En effet, si l’ADN de la CNS affiche la volonté de prononcer des sanctions pédagogiques, les procédures disciplinaires sont vécues douloureusement et il subsiste souvent une grande incompréhension dans l’appréhension de ces obligations par les professionnels poursuivis.

1.    L’ESPRIT DE LA RÈGLEMENTATION LAB/FT

Bien que les schémas du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme présentent de nombreuses différences, ils exploitent souvent les mêmes failles qui permettent d’exécuter des transactions dans un anonymat et une absence de transparence inappropriés, menaçant la stabilité économique et la sécurité intérieure.
La communauté internationale a donc fait de la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement terroriste une priorité.

Il a très vite été compris que cette guerre ne se gagnerait pas sur le seul terrain de la poursuite et de la répression de ces infractions devant les instances pénales. La prévention est une arme bien plus efficace à laquelle il faut convenir de recourir par souci d’une efficacité renforcée.
Depuis le sommet du G7 de Paris en 1989 qui a vu la création du GAFI[4], la gouvernance mondiale exprime donc la volonté d’établir des normes communes et de renforcer la coopération internationale dans la lutte contre les circuits financiers occultes ; Avec pour maitres-mots la connaissance et la vigilance.

Depuis plusieurs années, la liste des acteurs économiques soumis à la règlementation LAB/FT s’est considérablement étoffée. La volonté est d’impliquer l’ensemble des acteurs qui prêtent, même indirectement, leur concours matériel ou intellectuel à une opération pouvant intéresser la création ou la circulation de capitaux.

Les professionnels du secteur de l’immobilier — qu’ils soient agents immobilier, syndics de copropriété ou agents commerciaux — sont des acteurs économiques majeurs susceptibles d’être confrontés à des opérations de blanchiment ou de financement du terrorisme. La règlementation LAB/FT leur impose donc une parfaite connaissance des risques inhérents à leur activité pour qu’ils soient à même de les identifier.

Cette approche par les risques est essentielle, non seulement pour éviter toute participation involontaire à une opération de blanchiment ou de financement du terrorisme, mais également pour permettre de relayer leurs soupçons aux autorités à même de mettre un terme à des opérations de nature délictuelles ou criminelles.

Toutefois, l’ensemble de la règlementation LAB n’a pas pour seul objectif une prise d’information suffisante pour écarter tout risque de concrétisation d’une opération litigieuse. L’objectif principal réside, bien évidement, dans la remontée d’informations aux autorités compétentes dont la déclaration de soupçon est l’élément névralgique.

C’est la raison pour laquelle la principale critique adressée par la CNS et Tracfin aux acteurs de l’immobilier tient de l’inadéquation entre la réalité économique du secteur et le nombre de déclarations de soupçon.

Il faut être lucide, cette règlementation est contraignante dans sa mise en œuvre. Il a donc été décidé que l’incitation au respect de ces obligations passerait par la voie de la sanction, à défaut d’être récompensée. La méthode est peut-être critiquable, mais elle n’est pas dénué de sens : l’honnêteté intellectuelle commande d’admettre que nul acteur économique ne s’imposerait une contrainte par pure éthique morale.
Dès lors, dans un secteur très concurrentiel où une majorité de professionnels, notamment les indépendants, peinent à exister, cette acception peine à faire son chemin.

La majorité des acteurs de l’immobilier perçoivent ces obligations comme une charge supplémentaire, contrainte susceptible d’impacter négativement leur activité. Il ne saurait leur être donné tort dès lors que leur clientèle exprime encore trop souvent une grande réticence à satisfaire aux exigences de transparence qu’on leur impose.

Il appartient donc au professionnel de l’immobilier de valoriser auprès de ses clients son respect de la règlementation LAB/FT comme une plus-value nécessaire à la sécurisation de l’opération souhaitée par sa clientèle.
Cette valorisation prendra du temps. Celui nécessaire à nos sociétés d’accepter que la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement terroriste constitue non seulement un impératif moral, mais aussi une nécessité de protection économique et humaine.

2.     LES OPÉRATIONS DE CONTRÔLE ET LA PROCÉDURE DEVANT LA CNS

La DGCCRF a pour mission le contrôle du respect des obligations LAB/FT par les professionnels de l’immobilier. La CNS est quant à elle l’autorité de sanctions des éventuels manquements constatés à l’occasion d’un contrôle.

Tant les opérations d’inspection par la DGCCRF que la procédure devant la CNS sont deux épreuves souvent vécues douloureusement. De nombreux professionnels ont le sentiment, à l’occasion de ces opérations, d’être considérés comme de mauvais professionnels et des délinquants notoires.

Il n’est pourtant nullement question de déconsidérer leurs qualités professionnelles et leur implications pour leurs clients.Il n’est pas davantage question de leur implication volontaire dans une opération de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme. Il n’est ici question que du contrôle de la mise en place et de l’effectivité des règles LAB/FT.

2.1.     Les opérations de contrôle réalisées par la DGCCRF

Comme l’explique si bien Nathalie Homobono, directrice générale de la DGCCRF, les contrôles ont un double objectif :

  • vérifier le respect par les professionnels de leurs obligations d’analyse des risques, de vigilance et de déclaration prévue par le COMOFI ;
  • s’assurer, à partir de l’examen du contenu d’un nombre représentatif de dossier de transactions immobilières, de l’effectivité des mesures prises par les professionnels.
  1. Consultation et communication de pièces

Dans le cadre de cette mission, les inspecteurs spécialement habilités peuvent demander aux personnes contrôlées communication de tout document quel qu’en soit le support et en obtenir copie, ainsi que tout renseignement ou justification nécessaire à l’exercice de leur mission[5].
La personne sollicitée est libre de ne pas le faire. Toutefois, si cette position entrave les opérations de contrôle, alors la DGCCRF pourrait considérer que le professionnel n’est pas à jour de ses obligations LAB/FT.

Rappelons que les textes imposent de pouvoir justifier, à tout moment, aux autorités de contrôle la réalité et l’adéquation des mesures prises en vue de l’identification du client et du bénéficiaire effectif et des mesures de vigilance constante[6].
Il s’opère donc ici comme une inversion de la charge de la preuve : il appartient au professionnel d’assurer de la bonne mise en œuvre de ses obligations et non à la DGCCRF de démontrer la réalité d’un potentiel manquement[7].

Les inspecteurs peuvent également obtenir des administrations de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics et de tout autre organisme ou personne chargé d’une mission de service public les informations nécessaires à l’accomplissement de leur mission.

Le secret professionnel n’est pas opposable aux inspecteurs de la DGCCRF.

  1. Vérification de la mise en œuvre d’un protocole LAB/FT adapté

En pratique, le contrôle s’attache en premier lieu à s’assurer de la bonne connaissance par le professionnel des obligations LAB/FT qui lui incombent.
Les inspecteurs de la DGCCRF vérifient que les principales caractéristiques du dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme sont assimilés par le responsable contrôlé.
Le dirigeant est auditionné à cette fin par des agents assermentés. Il est invité à contre-signer le procès-verbal d’audition rédigé sur place. S’il refuse, mention de son refus sera porté au procès-verbal.

Cette vérification théorique se double d’un contrôle pratique de la mise en place effective de procédures internes adaptées permettant d’analyser et gérer les risques LAB/FT : évaluation et classification des risques, critères de vigilance, modalités d’identification du client et du bénéficiaire effectif, connaissance du client et de la relation d’affaire, traitement des risques appelant à une vigilance renforcée, règle de conservation des documents, norme de confidentialité, mise en place d’un contrôle interne des règles anti-blanchiment, procédure de déclaration de soupçon.
Ils s’assurent également d’une bonne information du personnel et de la formation des collaborateurs en contact avec la clientèle.

Dans un second temps, les inspecteurs procèdent au contrôle de plusieurs dossiers (généralement trois dossier pris au hasard et dont ils prennent copies) pour veiller à la réalité de l’application de ces procédures internes dans les dossiers traités.
L’analyse de ces dossiers concrets permettra d’examiner la réalité de l’efficacité des mesures LAB/FT intégrées par le professionnel contrôlé.
En pratique, c’est sur l’analyse de ces dossiers que repose l’appréciation des obligations (i) de s’abstenir d’exécuter une opération et de ne pas établir ou poursuivre une relation d’affaires[8], (ii) de vigilance complémentaire[9], (iii) de renforcement des mesures prises ou d’examen renforcé à l’égard des clients[10], (iv) de déclaration de soupçon[11].

Le dirigeant ou le responsable de l’entité contrôlée est enfin invité à remplir, avec sincérité, un questionnaire qui synthétise l’ensemble des aspects du contrôle.

La DGCCRF peut également émettre à l’attention du professionnel contrôlé un avertissement. Dans la pratique, il est toujours adressé à la personne contrôlée un rappel de la règlementation en vigueur par courrier.

Les opérations de contrôle peuvent s’étaler sur plusieurs années. Il n’est pas rare que la DGCCRF opère plusieurs inspections pour vérifier la prise en compte de ses éventuelles remarques par la personne contrôlée.

À l’issue des opérations de contrôle, les inspecteurs dressent procès-verbal et rédigent un rapport d’intervention. L’ensemble des éléments du contrôle (procès-verbal d’audition, questionnaire, dossier consultés, protocoles internes…) sont cotés et joints en annexes.

2.2.     La procédure devant la cns

La commission reçoit les rapports d’intervention établis lors des contrôles de la DGCCRF. Elle est saisie des manquements constatés par le Ministre de l’économie ou du budget[12].

2.2.1.     Phase préalable à l’audience

 

  1. Notification des griefs

Dès sa saisine, la CNS — par la voie de son secrétaire général — notifie les griefs retenus en raison des manquements qui auraient pu être commis et pour lesquels le professionnel pourrait être sanctionné[13].
Cette notification des griefs, adressée par courrier recommandé AR, est le préalable qui permet de lancer la procédure et permet l’information des personnes concernées.
Elle doit être accompagnée de la communication du rapport d’intervention établi par la DGCCRF et de ses annexes.

C’est à compter de cette notification des griefs que la procédure devient contradictoire et que la procédure doit suivre les principes directeurs du procès tels que définis par la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales.

  1. Observations écrites du professionnel

Le courrier de notification des griefs précise à la personne poursuivie qu’elle dispose d’un délai de trente jours pour faire parvenir à la CNS ses observations écrites en défense12.
À cette fin, la personne poursuivie peut demander à prendre connaissance ou copie de tout ou partie du dossier.
Ce délai est particulièrement court comparé à celui notamment prévu devant la commission des sanctions de l’AMF qui est de deux mois.

Cette étape est importante et la personne poursuivie ne doit pas la négliger.
Les observations adressées à la CNS — qui n’ont pas vocation ni pouvoir d’enrayer la procédure — permettront au rapporteur désigné d’avoir un éclairage supplémentaire à l’occasion de l’établissement de son rapport.
À défaut, il ne pourra l’établir que sur les seules constatations de la DGCCRF.

En outre, entre les opérations de contrôle et l’engagement des poursuites devant la CNS, il s’écoule souvent un long délai qui peut se compter en années. Il n’est donc pas négligeable, à ce stade, de mentionner les éventuelles amendements et correctifs qui auraient été instaurés depuis le contrôle pour assurer sa mise en conformité au regard de la règlementation LAB/FT. C’est un premier élément de défense pour justifier d’une bonne volonté qui pèse dans la prise de décision, notamment au moment du choix d’une éventuelle sanction.

  1. Désignation du rapporteur & composition de la commission

Peu de temps avant l’audience, le professionnel se voit notifier la composition de la Commission pour lui permettre de solliciter la récusation d’un de ses membre « s’il existe une raison sérieuse de douter de son impartialité ».
La demande doit être adressée au Secrétaire général de la Commission dans les 8 jours de la découverte du motif de récusation.
Elle doit viser nommément les personnes concernées par la récusation, indiquer précisément les motifs qui la fonde et être accompagnée des pièces la justifiant.
La Commission statue sur cette demande par une décision non motivée qui ne peut être contestée que si la Commission rend une décision de sanction[14].
Cette solution impose donc à la personne sanctionnée de contester le refus de récusation une fois la décision de la CNS rendue, par la voie d’un recours de plein contentieux devant le Conseil d’État. Une solution pour le moins surprenante.

Dans le même esprit, le Président informe la personne poursuivie de l’identité du rapporteur qu’il a désigné pour instruire l’affaire. Ce rapporteur, qui est choisi parmi les membre de la Commission, ne peut délibérer. La décision de la CNS est donc prise hors sa présence.

  1. L’instruction par le rapporteur

Le rapporteur désigné, qui ne peut recevoir aucune instruction, procède à l’analyse en droit et en fait des griefs notifiés. Il dispose pour cela du rapport de contrôle, de l’ensemble de ses annexes et des observations écrites de la personne poursuivie.
Il peut demander à se faire communiquer tout document à même de lui permettre de parfaire son analyse de la situation.

Il rédige un rapport qui rend compte de son examen attentif des griefs et donne avis sur leur bien-fondé. La Commission n’est cependant pas liée par les orientations exprimées par ce rapport.

Par respect du contradictoire, la personne poursuivie est avertie du dépôt de ce rapport avant l’audience pour lui permettre d’en prendre connaissance et d’y répliquer.

2.2.2.     L’audience devant la commission

La personne poursuivie est convoquée à l’audience par courrier recommandé du président de la Commission dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la notification des griefs[15].

L’audience n’est pas par nature publique — sauf demande de la personne mise en cause à laquelle le Président peut s’opposer pour préserver le secret des affaires ou tout autre secret protégé par la Loi.
En pratique, cette publicité reste très relative puisque l’audience se tient dans les locaux du Ministère de l’économie et des finances dont l’accès est strictement règlementé.

L’audience débute par l’exposé de son rapport par le rapporteur désigné. Les personnes mises en causes peuvent présenter leurs observations, puis la Commission examine un par un les griefs retenus.
Cet examen fait l’objet d’un vrai débat avec le professionnel.

Si du côté de la Commission ce débat se veut pédagogique, les personnes poursuivies — notamment les indépendants — en ressortent avec le sentiment d’avoir assisté à une curée dont le point de mire consiste en une critique systématique et non constructive.
Cette dichotomie démontre qu’il existe une vraie difficulté pour le professionnel de l’immobilier, livré à lui-même, d’interprétation des règles générales et des lignes directrices LAB/FT pour être en parfaite conformité avec leurs obligations.

On comprend donc mieux pourquoi, pour reprendre les propos du Président de la Commission « la totalité des agences [immobilières] contrôlées par la DGCCRF ont fait l’objet de sanctions »[16], notamment sur l’obligation de mise en place d’un système d’évaluation et de gestion des risques LAB/FT.

3.     ANALYSE DES DÉCISIONS DE LA CNS

 

  1. La décision de sanctions

Les décisions sont notifiées par courrier recommandé avec AR[17]. Si le texte prévoit une notification « dans les meilleurs » délais, il s’écoule souvent plusieurs semaines (entre 6 et 10 semaines, parfois davantage) entre l’audience et la réception de la décision par la personne mise en cause.

La Commission peut ordonner la publication de la décision, dans les journaux ou publications qu’elle désigne, aux frais de la personne sanctionnée[18].
Si l’on se réfère aux décisions publiées sur son site Internet en 2017, la Commission a ordonné la publication dans 14 de ses décisions. Si dans la plupart des dossiers la publication a été décidée dans deux journaux spécialisés, il lui est arrivé d’en désigner jusqu’à trois pour plus de visibilité.
La CNS, qui impose le contenu du texte qui devra être publié, a toujours préféré le caractère anonyme de la publication.

Les décisions de sanctions de la CNS doivent être motivées. Le montant ou le type de la sanction infligée sont fixés en tenant compte, le cas échéant (i) de la gravité et de la durée des manquements, (ii) du degré de responsabilité de l’auteur des manquements, (iii) de sa situation financière, (iv) de l’importance des gains qu’il a obtenu ou des pertes qu’il a évité, (v) de son degré de coopération lors du contrôle et de la procédure devant la commission, (vi) ainsi que des manquements qu’il a précédemment commis et des [éventuels] préjudices subis par des tiers du faits des manquements[19].

  1. Panorama des sanctions 2017

La typologie des principaux manquements sanctionnées n’a que très peu évolué entre 2015 et 2016[20].
Si, dans l’attente du rapport sur l’activité de l’année 2017 il faut se contenter des seules les décisions publiées sur le site Internet de la Commission, une première analyse tend à confirmer cette typologie.

La responsabilité personnelle du représentant légal est toujours retenue et, à l’exception de trois décisions, la Commission prononce systématiquement une sanction financière dont la plus élevée a été fixée à la somme de 15.000 €[21].
Les sanctions pécuniaires prononcées à l’encontre des personnes morales sont en moyenne plus élevées. Certes, aucune décision n’a flirté avec les 200.000 € prononcés dans la décision du 21 mars 2016[22]. Toutefois, deux personnes morales ont écopé d’une amende de 30.000 € et deux autres d’une amende de 10.000 €.
La Commission a prononcé treize interdictions d’exercice avec sursis dans huit dossiers, dont trois pour une durée d’un an. Elle n’a pas eu recours à la sanction du retrait d’agrément.

Si en 2016 la Commission avait mis une partie des frais du contrôle à la charge de la personne poursuivie dans quatre dossiers, elle ne semble l’avoir retenu en 2017 que dans un seul dossier concernant une société de domiciliation[23].

Enfin, il convient de souligner que, sur les trois dernières années, les personnes poursuivies ont toutes été sanctionnées pour manquement à l’obligation de mise en place de système d’évaluation et de gestion des risques. Malgré les mesures prises par certains pour se mettre en conformité pour le jour de l’audience, la Commission a toujours jugé que ces mesures étaient insuffisantes.
Néanmoins, il semble que la Commission soit sensible aux efforts mis en œuvre pour rechercher une réelle mise en conformité et qu’elle en tienne compte pour la détermination du quantum de la sanction retenue.
À l’inverse, l’inertie du professionnel qui ne fait rien ou très peu pour créer ou compléter son dispositif anti-blanchiment est retenue comme une circonstance aggravante : les sanctions prononcées sont parmi les plus sévères[24].

  1. Appréciation critique

La Commission peut regretter que les professionnels ne s’approprient pas assez la procédure LAB/FT. Elle peut appeler de ses vœux que les réseaux et syndicats professionnels participent davantage à la mobilisation de leurs adhérents par l’organisation de formations pour une meilleure diffusion de l’information, notamment de celle contenue dans les rapports Tracfin.

Il demeure que l’ensemble des professionnels inspectés ont été sanctionnés et que cette situation perdure, notamment sur le terrain fondamental de la mise en place d’un système d’évaluation et de gestion des risques.

L’ensemble des professionnels se voient reprocher l’insuffisance de leurs procédures internes LAB/FT, sans qu’il ne leur soit pour autant proposé une approche constructive.
L’on pourrait attendre de la Commission, qui est en mesure de juger in concreto l’efficacité du dispositif mis en place par les personnes mises en cause, qu’elle fournisse des éléments de réponse pour permettre à la personne sanctionnée un perfectionnement de ses protocoles LAB/FT.

La CNS pourrait également gagner en détail à l’occasion des rapports annuels qu’elle publie, et offrir une analyse précise d’un ou plusieurs cas d’espèce, à l’instar des travaux publiés de Tracfin. Il y a de ce côté une vraie attente des professionnels du secteur qui, confrontés à eux-même, se perdent et peinent à progresser dans l’épaisseur de lignes directrices considérées, non sans raison, comme trop générales.

On pourra rétorquer que son rôle n’est pas de former ou d’accompagner les professionnels, mais de sanctionner les manquements constatés.

Cependant, et du propre constat par la CNS de la « méconnaissance de leurs obligations par les professionnels » de l’immobilier qui révèle une « ignorance largement partagée »[25], on pourrait souhaiter un renforcement du caractère pédagogique de ses audiences.
Les professionnels entendus en ressortiraient moins décontenancés et mieux armés, et les décisions de sanctions rendues gagneraient en lisibilité.

Rappelons que la Commission opte quasi-systématiquement pour une publication des sanctions « dans un but d’information des professionnels concernés »[26]. Il serait regrettable que cette communication ne soit perçue que dans sa dimension « menaçante » visant à rappeler aux professionnels de l’immobilier qu’ils peuvent être sanctionnés et le seront…

Ne serait-ce que sur le terrain de la mise en place d’un système d’évaluation et de gestion des risques LAB/FT individualisé et adapté à la situation du professionnel, la CNS dispose d’une expertise concrète d’une inestimable valeur qui permettrait une meilleure compréhension des règles prudentielles.

Parce que la finalité n’est pas de voir les professionnels de l’immobilier être sanctionnés, mais bien de les voir activement s’impliquer, il devient urgent que les lignes directrices soient précisées à l’aune des informations recouvrées par les autorités de contrôle et de sanctions, pour que ces règles prudentielles LAB/FT soient enfin efficacement transposées par chacun des acteurs de l’immobilier.

4.     QUELLE RESPONSABILITÉ ?   POUR QUELS RESPONSABLES INTERNES ?

Toute personne physique ou morale exerçant l’une des professions visées au 8° de l’article L.561-2 du COMOFI est concernée par les règles LAB/FT.
Lorsque cette personne exerce au sein d’un groupe, il appartient à la société mère (si elle a son siège en France) de définir à son niveau l’organisation et les procédures LAB/FT et de veiller à leur respect[27].

La personne morale, quand elle existe et exerce l’activité, est la première responsable des obligations de la règlementation LAB/FT.
Toutefois, son dirigeant peut-être inquiété lorsque les manquements constatés lui sont également imputables. Ce qui, en l’espèce, est systématiquement le cas puisque la CNS a toujours considéré que le dirigeant est responsable de la mise en œuvre des règles LAB/FT.

La Commission nationale des sanctions peut également sanctionner, outre les dirigeants de la personne morale mise en cause, « les autres personnes physiques salariées, préposées, ou agissant pour le compte de cette personne, du fait de leur implication personnelle dans ces manquements »[28].
La question peut notamment se poser lorsque la personne morale ou son dirigeant délègue ou confie certaines des responsabilités LAB/FT à des salariés ou des préposés.

Qui pour être responsable de la mise en œuvre du dispositif LAB/FT ?
Les dispositions légales prévoient qu’un responsable de la mise en œuvre du dispositif LAB/FT doit être désigné « en tenant compte de la taille et de la nature de l’activité ». Le cas échéant, une telle personne doit également être désignée au niveau du groupe.
Ce doit être « une personne occupant une position hiérarchique élevée et possédant une connaissance suffisante de l’exposition au risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme ».

En pratique, les critères de désignation tendent à réduire les impétrants aux seuls membres de la direction.
En toute hypothèse, et si la personne désignée n’est pas un mandataire social habilité à représenter la société dans ses rapports avec les tiers, il faudra qu’elle soit spécialement habilitée par les organes sociaux ou les statuts pour diriger et déterminer l’orientation de la société sur ce point précis.
Le délégataire devra en outre disposer de l’autorité, des ressources et de l’expertise nécessaire ainsi que d’un accès à toutes les informations pertinentes.
En pratique, et à l’exception des structures d’une singulière dimension, c’est bien sur le représentant légal que pèsera la responsabilité de la mise en œuvre de la règlementation LAB/FT.

Le responsable de la mise en œuvre de la règlementation LAB/FT répond donc des manquements qui lui sont personnellement imputables au titre de l’exécution de sa mission de mise en œuvre de procédures internes permettant l’évaluation et la gestion des risques LAB/FT, la mise en place d’une organisation et de procédures internes adaptées, et éventuellement de la formation et de l’information régulière du personnel au moment de la mise en place de ces protocoles.
La responsabilité des correspondants et déclarants Tracfin
Parce que l’organisation interne tient compte de la structure et de la taille de l’entreprise, rien ne s’oppose à ce qu’une même personne cumule les deux fonctions de déclarant et correspondant Tracfin et qu’elles soient confiées à un ou plusieurs préposés de la société.

Toutefois, il semble nécessaire que cette fonction soit adaptée pour ne pas porter atteinte à l’efficacité du dispositif. La position et les recommandations de l’AMF sur cette question est éclairante.

Cette délégation à un préposé ne sera effective, outre les critères habituels d’une délégation de pouvoir, que si cette dernière assure les critères d’indépendance, d’objectivité, d’autonomie de décision et assure des moyens suffisants à l’exercice effectif du dispositif de remontée d’informations.

La responsabilité du préposé désigné correspondant et/ou déclarant Tracfin ne pourra être engagée qu’au titre d’un manquement à l’obligation de procéder à une déclaration de soupçon et à conditions :
que le manquement lui soit personnellement imputable ;
qu’il a été régulièrement formé et informé ;
que la société satisfasse pleinement à ses obligations d’identification et d’analyse des risques, de prise d’informations et de vigilance.

En pratique, il sera donc difficile pour la société ou son dirigeant de s’exonérer de sa responsabilité en cherchant à la reporter sur les préposés délégataires.

À l’heure actuelle, aucun grief n’a été adressé à des préposés. Seuls la personne morale et son dirigeant ont été poursuivis et/ou sanctionnés.

Le manque d’implication des acteurs de l’immobilier dans la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme et leur faiblesse déclarative sont des reproches constants qui n’amèneront pas les autorités de contrôle et de sanction à relâcher leur attention.
La Commission nationale des sanctions, qui a durci ses sanctions prononcées, ne semble pas prête d’inverser la tendance.
De surcroit, les années passant et les règles s’intensifiant, viendra le jour ou les sanctions prendront un tour moins pédagogique, notamment lorsqu’il s’agira de sanctionner les manquements de professionnels qui auront déjà été réprimandés.
Les conséquences seraient désastreuses en raison de révocation de sursis amenant à des interdictions fermes d’exercice temporaire.

Il devient donc impérieux que les acteurs de l’immobilier, et notamment les indépendants, soient accompagnés pour mieux comprendre et efficacement mettre en œuvre ces obligations LAB/FT.

Charles THUILLIER & Philippe REZEAU
Avocats Associés – QUANTUM Avocats SELARL


[1] Article L.561-2 8° COMOFI : les agents immobiliers dont l’activité est définie au 1°, 2°, 4°, 5°, 8° & 9° de l’article 1er de la Loi HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970
[2] Directive 2005/60/CE du 26 octobre 2005 / Directive d’application n° 2006/70/CE du 1er août 2006 / Ordonnance n° 2009-104 du 30 janvier 2009
[3] Ordonnance n° 2016/1635 du 1er décembre 2016 transposant la Directive UE n° 2015/847 du 20 mai 2015
[4] Groupe d’Action Financière : http://www.fatf-gafi.org/fr/
[5] Article L.561-36-2 Code Monétaire et Financier (COMOFI)
[6] Article R.561-7 & R.561-12 COMOFI
[7] Articles R.561-7 & R.561-12 COMOFI
[8] Article L. 561-8 COMOFI
[9] Article L. 561-10 COMOFI
[10] Article L. 561-10-2 COMOFI
[11] Article L. 561-15 COMOFI
[12] Article L.561-38 COMOFI
[13] Articles L.561-41 & R.561-47 COMOFI
[14] R.561-49 COMOFI
[15] R.561-48 COMOFI
[16] Le Journal de l’Agence, F. LAMY, 17 mars 2016 – https://www.journaldelagence.com/1121689-les-agents-immobiliers-doivent-se-mettre-a-jour-de-leurs-obligations-en-matiere-de-lutte-contre-le-blanchiment-dargent-et-le-terrorisme-francis-lamy
[17] R.561-50 COMOFI
[18] L.561-40 III COMOFI
[19] L.561-40 II COMOFI
[20] Rapports d’activité 2015 et 2016 : http://www.economie.gouv.fr/commission-nationale-sanction/publications-cns
[21] Décision CNS – 23 août 2017 – Procédure n° 2017-06
[22] Décision CNS – 2 mars 2016 – Procédure n° 2015-15
[23] Décision CND – 28 juillet 2017 – Procédure n° 2016-05
[24] Décisions CNS – 6 décembre 2017 – Procédures n° 2017-08 & 2017-31
[25] CNS – Rapport d’activité 2016 – Avant propos du Président
[26] Rapport d’activité 2017 page 17
[27] Article L.561-32 COMOFI ; L.511-20 COMOFI
[28] Article L.561-40 COMOFI
[29] AMF – DOC-2010-22

Nos avocats experts sur ce sujet :

Philippe REZEAU

Avocat associé